不動産鑑定士の業務と隣接・周辺業務の詳細解説

不動産鑑定士の業務は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて規定されています。
この法律は、不動産鑑定士の業務内容を具体的に定め、不動産市場における信頼性と透明性を高めることを目的としています。
主な業務は、不動産の鑑定評価を行うことであり、これによって不動産の経済価値が評価され、価格が適切に表示されることが期待されています。

鑑定評価業務

不動産鑑定士の最も基本的な業務は、不動産の経済価値（その土地や建物がどれくらいの価値があるか）を判定して、価格を表示することです。この業務は「鑑定評価業務」と呼ばれ、鑑定評価基準に基づいて行われます。依頼者に提出される成果物としては、鑑定評価書が主なものです。鑑定評価書には、不動産の現況、周辺環境、市場動向などの要因が考慮され、最終的な価格が表示されます。

鑑定評価業務の依頼は、さまざまな目的で行われます。例えば、売買の参考価格を知るために行う鑑定評価や、金融機関が融資の担保として使用するために行う担保評価があります。また、相続や遺産分割に関連する評価や、企業の財務諸表作成に関連する評価など、広範な用途に対応しています。

さらに、不動産証券化に関連した評価も重要な業務の一つです。不動産証券化（不動産を裏付けにした証券を発行し、投資家に販売すること）は、不動産を裏付けとした証券を発行し、投資家に販売する仕組みです。この際、不動産鑑定士が不動産の価値を正確に評価することが必要不可欠であり、これにより投資家が信頼して投資を行うことができます。

公的評価と民間評価

不動産鑑定士の業務は、公的評価と民間評価に大きく分かれます。公的評価とは、国や地方公共団体が実施する地価公示や相続税評価、固定資産税評価など、公共の利益に資するために行われる鑑定評価です。一方、民間評価は、個人や企業が依頼するもので、売買や相続、訴訟などの場面で使用されます。公的評価は社会全体の利益を考慮して行われるため、民間評価とは異なる視点が求められることが特徴です。

隣接・周辺業務とは

隣接・周辺業務とは、不動産鑑定評価業務に隣接するさまざまな業務を指します。この業務には、不動産に関連する調査やコンサルティング業務（不動産に関連する調査や専門的なアドバイスを提供する業務）が含まれます。具体的には、不動産に係る各種権利調整、不動産の利用計画の提案、再開発コンサルティングなどが挙げられます。

隣接・周辺業務の一つに、立退料（たちのきりょう：再開発などで退去する際に支払われる補償金）に関する意見書作成があります。これは、再開発や土地の有効利用のために、現在の居住者や事業者に立ち退いてもらう際に、適正な補償額を評価する業務です。また、時点修正率（ある時点の価格を修正して現在の価格に合わせる比率）の意見書作成も重要な業務です。これは、一定の時点における不動産の価値を修正するために使用され、過去の取引価格を現在の市場価値に合わせて修正するプロセスです。

さらに、デューデリジェンス（事前調査：投資や買収に際して、その対象となる企業や不動産のリスクや価値を調査すること）と呼ばれる業務も隣接・周辺業務の一つです。デューデリジェンスとは、不動産の購入や投資に際して、その物件の価値やリスクを徹底的に調査することを指します。この調査は、投資家や購入者が正確な情報に基づいて判断を下すために不可欠です。

不動産鑑定士の独占業務

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う独占業務（その資格を持つ者だけが行える業務）を持つ国家資格です。これは、法律で定められており、不動産鑑定士でない者が不動産の鑑定評価を行うことは禁止されています。これにより、不動産鑑定士はその専門性を最大限に活かし、信頼性の高い鑑定評価を提供することが求められます。

独占業務とは、その資格を持つ者だけが行うことを許される業務のことで、他の者がその業務を行うと法律に違反することになります。弁護士や公認会計士、宅地建物取引士なども独占業務を持つ国家資格です。不動産鑑定士も同様に、鑑定評価を行う独占業務資格として法的に保護されています。

隣接・周辺業務の拡大

近年、隣接・周辺業務の分野は拡大しています。従来は不動産に関連する業務が中心でしたが、近年では動産（動かせる財産）の評価や、商標権（ブランドやロゴの権利）の評価、知的財産権（特許や著作権など）の評価など、不動産以外の鑑定評価も注目されています。これにより、不動産鑑定士の活躍の場はますます広がりつつあります。

例えば、企業が所有する特許権や商標権などの知的財産権を評価し、その価値を把握することは、企業の財務戦略にとって重要です。また、動産の評価においても、不動産鑑定士がその専門的な知識を活かし、公正な評価を提供することが求められます。

不動産鑑定士の役割と将来性

不動産鑑定士は、不動産市場において信頼性と透明性を確保する役割を担っています。不動産の鑑定評価は、不動産取引の基盤となり、公平な価格設定を行うために必要不可欠です。また、隣接・周辺業務の拡大により、より幅広い分野で活躍できる可能性が広がっています。

まとめ

不動産鑑定士の役割は、不動産市場において信頼性と透明性を確保することです。鑑定評価業務を通じて、適正な価格を示し、公正な取引を実現するサポートを行います。また、隣接・周辺業務によって、不動産に関連する幅広いニーズに対応できる専門家としての役割も担っています。これからも、不動産鑑定士はその専門知識を活かし、さまざまな分野で活躍し続けるでしょう。

参考文献
大島大容著『こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事』

ふかみん

管理人

不動産鑑定士という職業について、一般の方々にも分かりやすくお伝えすることを目指しています。不動産に関する知識や業務内容、資格取得のプロセスなど、幅広い情報を提供し、皆様の不動産に対する理解を深めるお手伝いができれば幸いです。 連絡先：info@fudokan.town